Wer einen Altbau sanieren will, verliert das meiste Geld nicht an teure Handwerker, sondern an die falsche Reihenfolge. Der neue Estrich, der wieder aufgestemmt wird, weil die Heizungsrohre fehlen, oder die frisch verputzte Fassade, an die später neue Fenster angeschlossen werden müssen: Solche Fehler kosten schnell fünfstellige Beträge.
Fast zwei Drittel der Wohngebäude in Deutschland stammen aus der Zeit vor 1979, als es noch kaum Vorgaben zum Wärmeschutz gab. In diesen Häusern stecken Charme, solide Substanz und oft erstaunlich viel Sanierungsbedarf.
Dieser Ratgeber zeigt dir, wie du die Sanierung planst, in welcher Reihenfolge die Gewerke arbeiten, welche Kosten realistisch sind und welche Förderung du nach der BEG-Reform vom Juli 2026 noch bekommst.
Altbau sanieren: Was gehört dazu?
Kurz gesagt: Einen Altbau sanieren heißt, ein älteres Gebäude technisch, energetisch und baulich auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen. Dazu zählen Dach, Fenster, Fassade, Heizung, Elektrik, Sanitär und Innenausbau. Man unterscheidet die Teilsanierung einzelner Bauteile von der Kernsanierung, bei der das Haus bis auf die tragende Struktur zurückgebaut wird.
Als Altbau gelten im Alltag meist Häuser, die vor 1978 gebaut wurden. Technisch entscheidend ist aber nicht das Baujahr allein, sondern der Zustand von Tragwerk, Leitungen und Gebäudehülle.
Sanieren, renovieren, modernisieren: der Unterschied
Renovieren: optische Auffrischung wie Streichen, neue Böden oder Tapeten, ohne Eingriff in die Bausubstanz.
Sanieren: Schäden und Mängel beseitigen, etwa feuchte Wände, marode Leitungen oder ein undichtes Dach.
Modernisieren: den Gebrauchswert dauerhaft erhöhen oder Energie sparen, zum Beispiel durch Dämmung, neue Fenster oder eine Wärmepumpe.
In der Praxis verschwimmen die Begriffe. Für Förderung und Steuer ist die Unterscheidung trotzdem wichtig, weil nur energetische Maßnahmen bezuschusst werden.
Vor dem ersten Hammerschlag: Bestandsaufnahme
Bevor du einen Altbau sanieren lässt, brauchst du ein ehrliches Bild vom Zustand des Hauses. Plane dafür zwei bis vier Wochen und einige Hundert bis wenige Tausend Euro ein: Das ist das bestangelegte Geld des ganzen Projekts.
Statik und Tragwerk: Holzbalkendecken, Dachstuhl und Mauerwerk auf Risse, Durchbiegung und Schädlingsbefall prüfen lassen.
Feuchte: Kellerwände, Sockel und Außenwände messen. Aufsteigende Feuchte muss vor jedem Innenausbau behoben sein.
Leitungen: Alte Elektrik ohne Schutzleiter, Bleirohre oder verzinkte Stahlrohre gehören fast immer komplett ersetzt.
Schadstoffe: Asbest, teerhaltige Kleber, PCB oder alte Holzschutzmittel vor Beginn der Arbeiten untersuchen lassen.
Energie: eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan beauftragen.
Asbest und andere Schadstoffe
In Deutschland ist Asbest erst seit dem 31. Oktober 1993 verboten. Laut Umweltbundesamt steckt er in älteren Häusern nicht nur in Faserzementplatten, sondern auch in Putzen, Spachtelmassen, Fliesenklebern und Bodenbelägen.
Seit der Novelle der Gefahrstoffverordnung Ende 2024 musst du als Bauherr den Handwerksbetrieben das Baujahr mitteilen und vorhandene Informationen zu Schadstoffen weitergeben. Lass Verdachtsmaterial vorher beproben, denn eine Asbestsanierung durch Fachfirmen kann den Zeitplan um Wochen verschieben.
Die richtige Reihenfolge, wenn du einen Altbau sanieren willst
Wenn du einen Altbau sanieren willst, lautet die Grundregel: von außen nach innen und von grob nach fein. Erst wird das Haus dicht und tragfähig, dann kommen Leitungen in die Wände, zum Schluss die sichtbaren Oberflächen.
Schritt 1: Bestandsaufnahme, Schadstoffprüfung, Energieberatung und Förderanträge.
Schritt 2: Entkernung und Rückbau, gegebenenfalls Schadstoffsanierung durch Fachbetriebe.
Schritt 3: Rohbau und Statik: Fundamente, Kellerabdichtung, tragende Wände, Decken und Durchbrüche.
Schritt 4: Dach: Dachstuhl ertüchtigen, neu eindecken und dämmen.
Schritt 5: Fenster und Außentüren einbauen, bevor die Fassade gedämmt wird.
Schritt 6: Fassade dämmen und verputzen, Anschlüsse an Fenster und Dach luftdicht ausführen.
Schritt 7: Rohinstallation für Elektro, Wasser, Abwasser, Heizung und gegebenenfalls Lüftung.
Schritt 8: Innenputz und Trockenbau, Schlitze schließen.
Schritt 9: Estrich mit Fußbodenheizung einbringen und ausreichend trocknen lassen.
Schritt 10: Fliesen und Sanitärobjekte im Bad, Küchenanschlüsse.
Schritt 11: Maler, Bodenbeläge, Innentüren.
Schritt 12: Feininstallation, Heizung in Betrieb nehmen, Außenanlagen.
Warum Fenster vor der Fassade kommen
Neue Fenster sitzen idealerweise in der Dämmebene. Werden sie nach dem Wärmedämmverbundsystem getauscht, musst du Laibungen aufschneiden und Anschlüsse nacharbeiten, was Wärmebrücken und Mehrkosten erzeugt.
Wer einen Altbau sanieren will, plant beide Gewerke deshalb gemeinsam, auch wenn sie in getrennten Jahren umgesetzt werden. Details zur Planung findest du in unseren Ratgebern Fenster austauschen und Fassade dämmen.
Estrich braucht Zeit
Als Faustregel gilt bei Zementestrich etwa eine Woche Trocknungszeit pro Zentimeter Dicke für die ersten vier Zentimeter, danach deutlich länger. Ein 6 Zentimeter starker Estrich braucht ohne technische Trocknung oft acht Wochen und mehr, bevor Parkett oder Fliesen darauf dürfen.
Lass die Restfeuchte vor dem Belegen messen. Wer hier spart, riskiert aufgewölbte Dielen und lose Fliesen.
Was kostet es, einen Altbau zu sanieren?
Was es kostet, einen Altbau sanieren zu lassen, hängt von Zustand, Größe, Region und Anspruch ab. Die folgenden Spannen sind Richtwerte für ein Einfamilienhaus, Stand: Oktober 2026, jeweils inklusive Material und Handwerkerleistung:
Teilsanierung (einzelne Gewerke): 300 bis 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Kernsanierung: 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter, bei Denkmalschutz auch mehr.
Dach neu eindecken und dämmen: 250 bis 450 Euro pro Quadratmeter Dachfläche.
Fassadendämmung mit Putz: 150 bis 280 Euro pro Quadratmeter.
Fenster: 800 bis 1.500 Euro pro Fenster mit Dreifachverglasung inklusive Einbau.
Elektrik komplett neu: 15.000 bis 35.000 Euro.
Wärmepumpe inklusive Einbau: 25.000 bis 45.000 Euro vor Förderung.
Neues Bad: 20.000 bis 45.000 Euro.
Plane zusätzlich einen Puffer von 15 bis 20 Prozent für Unvorhergesehenes ein. In alten Häusern tauchen hinter Putz und unter Dielen fast immer Überraschungen auf, vom morschen Balkenkopf bis zur nicht dokumentierten Leitung.
Wer einen Altbau sanieren lässt, sollte das Bad als eigenes Teilprojekt kalkulieren. Dort treffen Abdichtung, Leitungen, Fliesen und Sanitärobjekte auf engem Raum zusammen, und die Kosten schwanken entsprechend stark.
Förderung und Steuerbonus 2026
Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Bedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Einen Überblick gibt das Bundeswirtschaftsministerium in seinem Dossier zur BEG.
Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen): 15 Prozent Zuschuss vom BAFA.
iSFP-Bonus: weitere 5 Prozentpunkte, aber seit der Reform nur noch für den Teil der förderfähigen Kosten oberhalb von 30.000 Euro.
Förderfähige Kosten: bis 30.000 Euro pro Wohneinheit, mit Sanierungsfahrplan bis 60.000 Euro.
Heizungstausch: separat über die KfW mit Grundförderung und Einkommens- sowie Geschwindigkeitsbonus.
Energieberatung: Das BAFA übernimmt 50 Prozent des Honorars, maximal 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
Steuerbonus nach § 35c EStG: 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt, höchstens 40.000 Euro pro Objekt, alternativ zur Förderung.
Wichtig: Förderanträge stellst du vor der Auftragsvergabe. Was beim Heizungstausch konkret gilt, erklären wir im Beitrag zur Förderung für den Heizungstausch.
Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Die sogenannte 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist entfallen, neue Öl- und Gasheizungen müssen ab 2029 aber schrittweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe nutzen.
Für dich heißt das: mehr Wahlfreiheit, aber auch ein höheres Kostenrisiko bei fossilen Systemen. Im Altbau rechnet sich eine Wärmepumpe oft besser als gedacht, wenn Dach und Fenster vorher ertüchtigt sind.
Altbau sanieren in Etappen oder auf einen Schlag?
Nicht jeder kann oder will ein Haus in einem Durchgang komplett erneuern. Beide Wege haben Vor- und Nachteile, die du ehrlich gegeneinander abwägen solltest.
Komplettsanierung vor dem Einzug: kürzeste Gesamtbauzeit, keine Doppelarbeit, Gewerke greifen sauber ineinander. Dafür brauchst du das gesamte Budget auf einmal und meist eine Zwischenwohnung.
Sanierung in Etappen: Kosten verteilen sich über Jahre, du kannst die jährlichen Förderhöchstgrenzen mehrfach ausschöpfen. Der Preis sind wiederholte Baustelleneinrichtungen und mehr Koordination.
Wer einen Altbau sanieren und dabei Schritt für Schritt vorgehen will, braucht einen Sanierungsfahrplan, der die Maßnahmen über zehn bis fünfzehn Jahre ordnet. So passen Dachüberstand, Fensteranschluss und Fassadendämmung später zusammen, auch wenn Jahre dazwischen liegen.
Sinnvoll ist meist, mit Dach, Heizung und Leitungen zu beginnen. Diese Gewerke betreffen das ganze Haus, während Bad, Böden und Malerarbeiten sich gut raumweise nachziehen lassen.
Altbau sanieren und darin wohnen
Wohnst du während der Arbeiten im Haus, trenne Baustellen- und Wohnbereich mit Staubschutzwänden ab. Plane mindestens ein funktionierendes Bad und eine provisorische Küche ein, und kläre mit den Betrieben feste Arbeitszeiten.
Rechne beim Altbau sanieren im bewohnten Zustand mit zehn bis zwanzig Prozent längerer Bauzeit. Staub, Lärm und abgeschaltetes Wasser gehören dann über Wochen zum Alltag.
Typische Fehler beim Altbau sanieren
Ohne Gesamtplan starten: Einzelmaßnahmen ohne Sanierungsfahrplan führen zu Doppelarbeit und verschenkter Förderung.
Bauphysik ignorieren: Dichte Fenster in ungedämmten Wänden erhöhen das Schimmelrisiko, wenn du nicht mehr lüftest.
Diffusionsdichte Materialien: Kunststoffputze und Dispersionsfarben auf Kalk- oder Lehmputz sperren Feuchte ein.
Zu knapper Zeitplan: Trocknungszeiten und Lieferfristen für Fenster von acht bis zwölf Wochen werden regelmäßig unterschätzt.
Verträge ohne Leistungsbeschreibung: Pauschale Angebote ohne Mengen und Materialien sind kaum vergleichbar.
Gerade beim letzten Punkt hilft eine sorgfältige Vertragsprüfung. Wer einen Altbau sanieren will, sollte Leistungsverzeichnisse mit Mengen, Fabrikaten und Terminen verlangen.
Altbau sanieren mit Denkmalschutz
Steht dein Haus unter Denkmalschutz, brauchst du für fast jede Veränderung an Fassade, Fenstern und Dach eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde. Dafür winken erhöhte steuerliche Abschreibungen und eigene Förderstufen der KfW.
Stimme Maßnahmen frühzeitig mit der Behörde ab. Innendämmung mit kapillaraktiven Platten und aufgearbeitete Kastenfenster sind dort häufig die genehmigungsfähigen Lösungen.
Unser Rat: So gehst du jetzt vor
Wenn du einen Altbau sanieren willst, investiere zuerst in Wissen statt in Material. Eine Energieberatung mit Sanierungsfahrplan, ein Statiker für die Holzbalkendecken und ein Schadstoffgutachten kosten zusammen meist weniger als ein einziges neues Fenster.
Lege danach fest, welche Gewerke du in welchem Jahr angehst, und hole für jedes mindestens drei vergleichbare Angebote ein. Wer seinen Altbau sanieren und gleichzeitig darin wohnen will, plant die Arbeiten etagenweise und beginnt mit Dach und Heizung.
Wenn die Baustelle abgeschlossen ist, beginnt der schönste Teil. Inspiration für Stuck, Dielen und hohe Decken findest du im Beitrag Altbau einrichten.
Häufige Fragen zum Altbau sanieren
Wie lange dauert es, einen Altbau zu sanieren?
Eine Kernsanierung eines Einfamilienhauses dauert meist sechs bis zwölf Monate, abhängig von Größe, Zustand und Verfügbarkeit der Handwerker. Rechne vorab zusätzlich zwei bis drei Monate für Bestandsaufnahme, Energieberatung, Planung und Förderanträge ein. Teilsanierungen einzelner Gewerke wie Dach oder Heizung sind oft in wenigen Wochen erledigt.
Was kostet eine Kernsanierung pro Quadratmeter?
Für eine Kernsanierung solltest du mit etwa 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, Stand Oktober 2026. Bei einem Haus mit 140 Quadratmetern ergeben sich damit 140.000 bis 280.000 Euro. Denkmalschutz, Schadstoffsanierung oder statische Eingriffe können die Summe deutlich erhöhen, Förderung und Steuerbonus senken sie.
Welche Reihenfolge ist beim Altbau sanieren richtig?
Die Faustregel lautet von außen nach innen und von grob nach fein. Nach Bestandsaufnahme und Entkernung folgen Rohbau, Dach, Fenster und Fassade, danach Rohinstallation, Putz und Estrich. Erst am Ende kommen Bad, Maler, Bodenbeläge und Feininstallation, damit fertige Oberflächen nicht wieder beschädigt werden.
Wann lohnt sich eine Energieberatung?
Eine Energieberatung lohnt sich fast immer, bevor du größere Summen in Dämmung, Fenster oder Heizung investierst. Der Berater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan, der Maßnahmen sinnvoll ordnet. Der Bund übernimmt die Hälfte des Honorars, maximal 650 Euro beim Einfamilienhaus, und der Fahrplan bringt bei größeren Investitionen zusätzlich den iSFP-Bonus.
Warum sollte ich vor der Sanierung auf Asbest prüfen lassen?
Asbest wurde in Deutschland bis 1993 in Putzen, Klebern, Bodenbelägen und Platten verbaut. Gefährlich wird er erst, wenn Fasern beim Schleifen, Bohren oder Abbrechen freigesetzt werden. Eine Beprobung vor Baubeginn schützt deine Gesundheit und die der Handwerker und verhindert, dass die Baustelle mitten in der Sanierung gestoppt werden muss.
